Wann darf überhaupt die erste Rate kommen?
Bevor der Bauträger Geld annehmen darf, müssen die Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sein, unter anderem: ein wirksamer Vertrag, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die gesicherte Lastenfreistellung und die Baugenehmigung (bzw. die Bestätigung, dass gebaut werden darf). Erst dann beginnen die Raten nach Baufortschritt.
Die Raten nach § 3 Abs. 2 MaBV
Die erste Rate beträgt 30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten (20 %, wenn ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen wird). Die übrigen 70 % verteilen sich als Anteile der Restsumme auf diese Bauabschnitte:
| Bauabschnitt | Anteil der Restsumme |
|---|---|
| Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten | 40 % |
| Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen | 8 % |
| Rohinstallation der Heizungsanlagen | 3 % |
| Rohinstallation der Sanitäranlagen | 3 % |
| Rohinstallation der Elektroanlagen | 3 % |
| Fenstereinbau einschließlich Verglasung | 10 % |
| Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten | 6 % |
| Estrich | 3 % |
| Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 4 % |
| Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe | 12 % |
| Fassadenarbeiten | 3 % |
| Vollständige Fertigstellung | 5 % |
Aus diesen Abschnitten werden höchstens sieben Raten gebildet; mehrere Abschnitte lassen sich zu einer Rate zusammenfassen. Fallen Leistungen weg, verteilt sich ihr Anteil anteilig auf die übrigen Raten.
Beispiel: Wohnung für 450.000 €
Erste Rate 30 % = 135.000 €. Restsumme 315.000 €. Ein üblicher Plan mit sieben Raten:
| Rate | Abschnitte | Anteil | Betrag |
|---|---|---|---|
| 1 | Beginn der Erdarbeiten | 30 % der Vertragssumme | 135.000 € |
| 2 | Rohbau inkl. Zimmererarbeiten | 40 % der Restsumme | 126.000 € |
| 3 | Dachflächen und Dachrinnen, Rohinstallation Heizung, Sanitär, Elektro | 8 + 3 + 3 + 3 = 17 % | 53.550 € |
| 4 | Fenster inkl. Verglasung | 10 % | 31.500 € |
| 5 | Innenputz, Estrich, Fliesen Sanitär | 6 + 3 + 4 = 13 % | 40.950 € |
| 6 | Bezugsfertigkeit gegen Besitzübergabe | 12 % | 37.800 € |
| 7 | Fassade und vollständige Fertigstellung | 3 + 5 = 8 % | 25.200 € |
Summe: 450.000 €. Die Zusammenfassung zu sieben Raten ist ein Beispiel; maßgeblich ist der notarielle Kaufvertrag.
Typische Fehler
- Rate angefordert, bevor der Abschnitt wirklich fertig ist
- Mehr als sieben Raten vereinbart
- Rate für Bezugsfertigkeit verlangt, ohne den Besitz zu übergeben
- Sonderwünsche mit Umsatzsteuer in den steuerfreien Ratenplan gemischt statt getrennt abgerechnet
- Bei mehreren Häusern: Raten eines Gebäudes nach dem Baufortschritt eines anderen angefordert
Wie hilft Software dabei?
In miki works ist der Ratenplan nach § 3 Abs. 2 MaBV vorbelegt und muss 100 % ergeben. Die Raten hängen an Meilensteinen im Bauzeitplan, und ein Meilenstein gilt für ein, mehrere oder alle Gebäude. Ist er erreicht, fordert ein Sammelvorgang die Raten aller Käufer des Gebäudes an. Sonderwünsche laufen als eigene Rate mit Umsatzsteuer neben dem MaBV-Plan.
Quellen
- Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) § 3
- Umsatzsteuergesetz § 4 Nr. 9a (steuerfreie Grundstücksumsätze)
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: 09.11.2026.